任意売却とは

今、任意売却を考えている方はかなり切羽詰った状態でしょう。

 

住宅ローンが払えない･･･
滞納が目に見えている･･･
すでに督促が届いている･･･

 

など、一刻も早く現状を打開したいはずです。

 

ただ、少し待って、きちんと任意売却について学ぶ時間をとりましょう。

 

ここでは任意売却とはどんなものなのかを分かりやすく説明していきます。

 

任意売却は残債の負担を減らすことができる

住宅ローンの返済に行き詰ってしまった場合、その問題の解決策としては競売と任意売却という二通りの方法があります。
住宅ローンで融資される金額は非常に高額のため、融資を行う金融機関としても貸し倒れにならないように購入する不動産に抵当権を設定した上で実際の融資を行っています。

 

万が一、住宅ローンの返済をローンの利用者ができなくなってしまったときには、金融機関は担保となっている不動産を強制的に売却し、その代金を住宅ローンの返済金として回収するのです。このことを競売と呼びます。
しかし、競売の場合、周囲の人に事情を知られてしまうことも多く、また不動産の売却が市場価格よりもはるかに低い価格で行われることから、競売よりも任意売却を選ぶ人がほとんどです。

 

任意売却では、競売のように強制的に不動産が処分されてしまうわけではありません。
住宅ローンの融資元である金融機関と交渉し合意を得る必要がありますが、あいだに任意売却専門の業者を介在させることで市場価格に近い価格での不動産の売却ができるようになります。
そのため、住宅ローンの残債を大きく減らすことが期待できるのです。

 

売却によって資金が得られたら、銀行への返済に充てて下さい。
それでも残債が残る、もしくは引越し費用などまでもが全くなくなる様であれば、引っ越し費用や当座の生活費などを手元に残して、残債の分割払いの交渉をして下さい。
支払い能力が無くなったとしても、前述の通り、誠意を持って対応をすれば銀行もそれに応えてくれます。
決して一人だけで考え込まないこと、正直に話すこと、社会で生きる為に必要なことがここでも通じるのです。

 

任意売却によってサービサーに債権がうつる

任意売却によって不動産を売却した後、住宅ローンの残債がない場合には手元に現金が残ることになります。また、任意売却後に残債がある場合にも、金融機関側との交渉によって残債の返済が負担のない形で行われることになります。

 

任意売却をするときに知っておかなければならないのがサービサーの存在です。サービサーとは、債権回収会社を指します。
過去には、債権の回収を行うことができるのは弁護士に限られていました。

 

しかし、任意売却などの事案が増えてきたことによって、弁護士だけでは追いつかず、そのためにサービサーが設立されるようになったのです。
設立されたことによって任意売却を行いやすくなってきたと言えるでしょう。

 

住宅ローンの債権は、最初は金融機関が保有しているのですが、返済ができなくなると債権は保証会社に移り、そして最後にはサービサーに移ることになります。
大まかに債券の流れはこのように移っていくということを把握しておきましょう。

 

任意売却によってサービサーに債権が移れば、サービサーは債権の回収を行うことになります。
回収とは、つまり取り立てのことです。しかし、違法な取り立てが行われるわけではなくて、一定の規制があります。

 

例えば真夜中に取り立てを行うことはできませんし、また暴力的な態度で取り立てを行うことはできません。
ですから、取り立てと言っても何か恐ろしいものではありません。
ですから、任意売却をしたから何か恐ろしいことがあるというわけではないのです。

 

競売の仕組み

通常、住宅ローンの支払いを滞っていると、物件を差し押さえられた後に競売にかけられる事になりますが、この時に、どうせマイホームを手放す事になるのだから、競売になっても仕方がないと考える人も多くいるのが現状です。

 

ただ、競売になってしまうと二束三文で売却されてしまうのでとても損をすることになります。

 

競売のしくみを説明しておきます。
金融機関から住宅ローンや不動産担保ローンを借入れる時は、不動産に抵当権が設定されます。

 

もし債権者が返済不能になり期限の利益を喪失した場合、債権者（金融機関）は債権回収の手段として抵当権を行使し不動産の処分をすることになりますが、、債権者・債務者・買主が協議し合意に至れば通常の売買も可能となります。

 

これを任意売却といいますが、競売とは違い市場価格あるいはそれ以上で取引き出来る可能性があるので債務の軽減にも繋がります。

 

しかし任意売却が諸々の理由で成立しない場合、担保物件は競売にかけられることになります。競売は債権者が裁判所に物件の差し押さえを申し立て、それを受けた裁判所が購入希望者を募集して期間入札を行うもので、最も高値をつけた人（最高価買受申出人）が落札して購入代金を支払い、その分を債権回収に充てる制度です。

 

競売は一般的な売買や任意売却とは違い、国が執行する強制処分に該当します。
裁判官、書記官、執行官が事務手続きを担当し、市場価格より２～４割程の安値で売却されるので購入希望者にとっては魅力的なシステムですが、債務者には売却額や売却時期の決定権がない為、任意売却のように債務を減らすことが出来ません。
よって債務者には大変不利な制度と言えます。

 

競売と任意売却の違い

任意売却という、もう一つの方法を選択する事で大きなメリットが得られる事を知ってきましょう。
任意売却はまず第一に売却価格が高く、一般的な市場価格とほぼ同じ程度の価格で売る事が可能です。ですから残債務がより少なく済むという事です。この残債務も、支払い金額や回数などを相談する事が可能です。

 

一方、競売の場合は売却価格が市場価格の５割程度という場合が多く、売却後の残債務が多く残ってしまうという事がわかると思います。
この残債務は、一括返済を求められる事が通常ですので、支払いが困難な場合は給料などの差し押さえが行われる場合も十分にあり得るのです。

 

また競売の場合、落札されるまでには、多数の業者が物件の見学や近所への聞き込みなども行いますし、新聞などの媒体で公告されますので、プライバシーの面でも負担が大きくなりますが、任意売却は、一見すると普通の中古物件の販売としかみられませんので、ご近所などに知れ渡る心配もありません。

 

不動産売却に関わる手数料の支払いもなく、引越の費用を負担してくれる任意売却を選択する方が、メリットが大きいと言えるのではないでしょうか。

 

任意売却出来るタイムリミットって？手続きにかかる期間も考慮に！

任意売却のタイムリミットは競売の開札の前日までとなっています。裁判所による売却許可決定が出るまでは、取り下げることは十分に可能です。
しかし、開札によって最高価買受金が決まってしまうとその人の許可が必要になってきてしまいます。
そのような理由から開札の前日までということが言えます。

 

これらの話は買主がいる前提があってこその話です。
買主探しに要する時間や折衝にかかる時間、購入にかかる時間など相応の期間が必要になってきます。

 

売り主側にも同じだけ期間を要することがあります。
それは債権者の任意売却に応じるか否かを判断する期間や抵当権等抹消などには多くの時間を要します。買主探しの条件は非常に難しくなっています。
開催期日の一週間前程度には買主を見つけておくことが望ましいとされています。
任意売却は競売と比べ高値で売ることができます。

 

また、競売では一切手元に資金を残すことができません。
しかし、任意売却では債権者との交渉次第では引っ越し費用の捻出が可能になってくることも多くあります。
相場よりも安く売られてしまうなどの注意すべき点もありますが、全体的には競売よりもメリットが多くなっています。そのためにも任意売薬のタイムリミットを把握し、注意することが必要であると言えます。

 

親子間売買にすれば家を手放さずに済む

親子間売買をすることでご自身の家ではなくなるものの、そのまま生活を続けることができるという非常に大きなメリットが存在します。
金融機関と任意売却の方向で話が纏まってきた場合に次に必要となるのが物件の買い手です。

 

その買い手として親にマイホームを購入して貰うのです。所有権は親に移るので家賃の支払い、相続するときの税金は必要になりますが、今の生活を維持しながら借金の返済が出来るのが最大のメリットです。

 

何年後かに親から買い戻すこと、相続により親から家を相続することなど柔軟な対応により、人生設計に大きな狂いが無く、続けられるのです。

 

任意売却で家を残す最終手段はリースバック

任意売却の対象物件が個人の住宅や事務所であった場合、仕事関係（通勤、事務所登録移転等）や子供の学区変更をしたくない等の理由で引越しできない、このまま住み続けたいという債務者側の都合が生じますが、前述した親子間売買などもできなかった場合は、リースバックという方法があります.

 

リースバックとは任意売却した不動産を購入した第三者からその不動産を借り受けるという形式のことで、所有権は移転する代わりに生活環境を保持したまま継続して利用出来るメリットがあります。当然任意売却物件の購入者の同意が必要ですが、購入者が親族や知人であれば便宜をはかってもらえる可能性が高いです。

 

手続きとしては購入者と不動産売買契約を締結し、権利の移転登記後に両者間で不動産賃貸借契約の締結を行うことになります。またリースバックでは両者合意の上で売買契約時に買い戻し特約付きの条件を付加すれば当該不動産を買い戻すことも出来ます。
債務者に資金の調達が見込めるのであれば有効な手段の一つです。

 

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